Que supoñen os dous decretos de vivenda aprobados polo Goberno central e como afectan ao alugueiro?
O Goberno Central, a través do Consello de Ministros, aproba os dous reais decretos-lei de vivenda que xa foran aprobados polo mesmo organismo o pasado 29 de setembro pero que non saíu adiante no Congreso dos Deputados tralo rexeitamento dos partidos da oposición PP, Vox, e o socio de goberno Junts. A nova aprobación produciuse despois da disolución das Cortes Xerais e da convocatoria de eleccións xerais para o vindeiro 29 de novembro.
As dúas normas foron aprobadas polo Consello de Ministros o 6 de outubro e publicadas este mércores, 7 de outubro, no Boletín Oficial do Estado (BOE). Trátase do Real Decreto-lei 28/2026, centrado na estabilidade dos contratos de alugueiro de vivenda habitual, e do Real Decreto-lei 29/2026, que reúne medidas para protexer a función social da vivenda e ampliar a oferta de vivenda accesible.
A principal diferenza entre ambos é a súa entrada en vigor. O Real Decreto-lei 29/2026 entrará en vigor este xoves 8 de outubro, aínda que algunhas das súas medidas teñen datas específicas de aplicación. Pola súa banda, o Real Decreto-lei 28/2026 deberá ser abordada pola Deputación Permanente do Congreso o vindeiro 15 de novembro.
Que cambia para os contratos de alugueiro?
Os dous reais decretos-lei aprobados polo Goberno reúnen un total de 21 medidas organizadas en catro grandes obxectivos: facilitar o acceso a unha vivenda en alugueiro ou en propiedade a prezos accesibles, aumentar a oferta dispoñible, reforzar a estabilidade dos inquilinos e dos pequenos propietarios e combater a especulación, ademais de regular determinadas modalidades de alugueiro como os contratos temporais e por habitacións.
Dentro deste paquete, o Real Decreto-lei 28/2026 modifica a Lei de Arrendamentos Urbanos para aumentar a estabilidade dos contratos de vivenda habitual. Unha vez superado o período mínimo de cinco anos, ou de sete anos cando o propietario sexa unha persoa xurídica, o contrato prorrogarase por períodos sucesivos da mesma duración, salvo que algunha das partes comunique a súa vontade de non renovalo.
O prazo de preaviso para o propietario pasa de catro a seis meses, mentres que para o inquilino se mantén en dous meses. Ademais, cando o arrendador comunique validamente que non quere prorrogar o contrato, deberá indemnizar en xeral o inquilino polos custos asociados á finalización do alugueiro, aínda que a norma establece diferentes excepcións, entre elas determinados supostos de necesidade da vivenda por parte do propietario ou dos seus familiares.
A nova regulación tamén se aplicará aos contratos de alugueiro de vivenda habitual que xa estean vixentes cando entre en vigor, pero só respecto dos vencementos posteriores a esa data. As comunicacións de non renovación realizadas antes da publicación do decreto conservan a súa validez e non xeran o dereito á indemnización prevista pola nova norma.
Prórroga extraordinaria de ata dous anos
O segundo decreto incorpora tamén unha prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivenda habitual. A disposición final quinta establece que, cando se cumpran os requisitos previstos, o arrendatario poderá solicitar unha prórroga por anualidades de ata dous anos adicionais, mantendo durante ese período as condicións do contrato.
Esta medida ten efectos a partir do 15 de novembro e está vinculada ao Real Decreto-lei 28/2026.
Máis control do alugueiro
O Real Decreto-lei 29/2026 introduce tamén medidas para limitar a evolución das rendas. Entre elas figura un límite do 2 % para determinadas actualizacións anuais dos contratos ata o 31 de decembro de 2027 cando se cumpran as condicións establecidas na norma. Ademais, cando a renda supere o límite máximo correspondente segundo o sistema de índices de prezos de referencia, non procederá o incremento nos supostos previstos.
O paquete inclúe ademais incentivos fiscais para os pequenos propietarios que reduzan as rendas e destinen as súas vivendas a alugueiros accesibles, co obxectivo de favorecer que unha maior parte do parque privado se incorpore ao mercado residencial a prezos máis moderados.
Outra das novidades afecta os alugueiros temporais, unha modalidade que queda sometida a novas condicións. O contrato temporal deberá responder a unha causa real e acreditable de desprazamento desde a vivenda habitual e, como regra xeral, terá unha duración superior a 31 días e non superior a 12 meses.
Se o alugueiro supera os 12 meses sen unha causa que o xustifique ou se suceden máis de dous contratos entre as mesmas partes e sobre a mesma vivenda, poderá considerarse alugueiro habitual desde o primeiro contrato.
A norma tamén regula os alugueiros por habitacións. A suma das rendas dos contratos parciais dunha mesma vivenda non poderá superar a renda que correspondería polo alugueiro da vivenda completa. Nas zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respectarse, ademais, os límites previstos para estas áreas.
Protección fronte aos desafiuzamentos
Os novos decretos amplían tamén a protección para persoas en situación de vulnerabilidade sen alternativa habitacional. O Real Decreto-lei 29/2026 establece ata o 31 de decembro de 2030 un réxime temporal de suspensión de determinados desafiuzamentos cando concorran as condicións previstas na norma.
Ademais, nos procedementos de desafiuzamento por falta de pagamento nos que o inquilino estea en situación de vulnerabilidade económica, a Administración poderá dispoñer de ata dous meses para ofrecer unha alternativa habitacional ou pagar ou consignar as cantidades reclamadas. Durante ese período suspenderanse o procedemento e, se corresponde, o lanzamento.
Medidas contra a especulación e os grandes propietarios
O Real Decreto-lei 29/2026 establece tamén limitacións temporais para determinadas adquisicións de vivendas por parte de entidades dedicadas a operacións inmobiliarias ou de persoas xurídicas que teñan a condición de grandes propietarios. A norma limita ata o 31 de decembro de 2030 determinadas compras por un prezo inferior ao 70 % do valor de mercado, con excepcións para operacións destinadas a fins sociais ou de vivenda accesible.
O paquete incorpora así medidas dirixidas a limitar determinadas operacións de grandes investidores e entidades que adquiren vivendas con fins de investimento, dentro do obxectivo declarado polo Goberno de reducir as operacións especulativas sobre o parque residencial.
Tamén se reforza a acreditación da condición de gran propietario mediante certificación do Rexistro da Propiedade e mantéñense os limiares xerais de máis de dez inmobles residenciais ou máis de 1.500 metros cadrados de superficie residencial, coa posibilidade de establecer limiares inferiores en zonas de mercado tensionado conforme á normativa aplicable.
Pisos turísticos e vivenda accesible
Entre as medidas fiscais inclúese a posibilidade de que os concellos establezan recargas no IBI para determinadas vivendas residenciais destinadas a usos turísticos. Ademais, o alugueiro de determinados apartamentos ou vivendas amobladas poderá quedar sometido ao 10 % de IVE cando concorran as circunstancias previstas na norma, co obxectivo de aproximar o seu tratamento fiscal ao dunha actividade económica.
O paquete tamén incorpora incentivos fiscais para propietarios que reduzan as rendas e novas deducións no IRPF para determinados inquilinos. En concreto, establécese unha dedución estatal do 10 % das cantidades pagadas polo alugueiro da vivenda habitual para contribuíntes cunha base impoñible inferior a 33.007,20 euros, cos límites e requisitos recollidos no decreto. Segundo o exemplo utilizado polo Goberno, unha persoa que pague 800 euros mensuais de alugueiro podería obter unha dedución próxima aos 1.000 euros ao ano.
Tamén se contemplan beneficios fiscais vinculados ás sociedades cotizadas de investimento no mercado inmobiliario, as coñecidas como SOCIMI, condicionados a que as súas vivendas se destinen a alugueiros accesibles.
O decreto contempla ademais a redución do IVE ao 4 % para determinadas vivendas protexidas con protección permanente ou indefinida, así como medidas para reforzar o parque público de vivenda e a entidade estatal Casa 47.
Casa 47 poderá incorporar miles de inmobles procedentes da Seguridade Social ao parque público de vivenda, co obxectivo de destinalos a persoas e familias que atopan maiores dificultades para acceder a unha vivenda.
Máis financiamento para aumentar a oferta
As medidas non se centran unicamente no alugueiro e tamén inclúen actuacións destinadas a incrementar o número de vivendas dispoñibles. Entre elas figura unha liña de garantías de 280 millóns de euros para impulsar a construción industrializada de vivenda e outra dotación de 400 millóns para apoiar os operadores e promotores de vivenda social.
O obxectivo é facilitar a construción de novos inmobles e aumentar progresivamente a oferta de vivenda accesible, tanto mediante o parque público como a través da colaboración con operadores privados e sociais.
Un novo mecanismo para acceder á primeira vivenda
Entre as medidas incluídas figura tamén o mecanismo "TU CASA", destinado a facilitar o acceso á primeira vivenda habitual. O sistema prevé préstamos públicos sen xuros nin comisións de ata o 20 % do valor da vivenda, cun límite máximo de 50.000 euros, segundo as condicións que deberá desenvolver o Goberno.
O programa contará cunha dotación de 10.000 millóns de euros e será xestionado a través do Instituto de Crédito Oficial (ICO). A medida pretende facilitar que quen aínda non dispoña dunha vivenda poida afrontar parte do custo de adquisición mediante financiamento público.
Que ocorre agora cos decretos?
Aínda que os dous reais decretos-lei xa foron publicados no BOE e producen os efectos previstos desde as súas respectivas datas de entrada en vigor, son normas de carácter provisional. A Constitución establece que deben ser sometidas a debate e votación no prazo de 30 días desde a súa promulgación. Como as Cortes están disoltas, a función de convalidación corresponde á Deputación Permanente do Congreso. Se non son convalidados dentro do prazo, os reais decretos-lei quedan derrogados.
Tras a aprobación dos dous reais decretos-lei, o presidente do Goberno, Pedro Sánchez, compareceu desde o Palacio da Moncloa para explicar as principais novidades incorporadas ás normas. Entre as medidas destacadas atópase o mecanismo "TU CASA", deseñado para facilitar o acceso á primeira vivenda mediante préstamos públicos de ata 50.000 euros. O programa contará cunha dotación de 10.000 millóns de euros.
Sánchez recoñeceu ademais que nestes momentos non existe unha maioría parlamentaria suficiente para garantir a convalidación da norma que establece as prórrogas automáticas dos contratos, polo que esta medida non poderá despregar os seus efectos ao mesmo tempo que o resto e quedará pendente da decisión da Deputación Permanente.
Así, a situación da vivenda en España queda agora pendente da tramitación parlamentaria dos dous novos decretos, que recuperan boa parte das medidas que o Congreso rexeitou a semana pasada, aínda que incorporan tamén cambios respecto dos textos anteriores. O Goberno defende que as circunstancias de urxencia que motivaron as primeiras normas se manteñen, mentres que a súa aplicación definitiva dependerá da convalidación pola Deputación Permanente.